Fastighetsrättsliga frågeställningar regleras i stor utsträckning i jordabalken. Som exempel på sådana frågeställningar kan nämnas överlåtelser av fastigheter, lokalupplåtelser samt upplåtelser av arrenden och servitut. För bostadsrätter återfinns bestämmelser i bostadsrättslagen.

Boka ett möte

Fastighetsrätt

Fastighetsöverlåtelse

Om du ska köpa en fastighet, exempelvis en villa, så måste du upprätta ett skriftligt köpekontrakt. När köpekontraktet undertecknas är det vanligt att köparen betalar handpenning. Det fungerar som en garanti för att köparen inte ska dra sig ur affären. Vid tillträdesdagen, betalas köpeskillingen med avdrag för det belopp som redan betalats genom handpenning, då undertecknas också ett så kallat köpebrev vilket egentligen enbart är ett kvitto på att betalningen erlagts.

När ni har köpt fastigheten skall ni ansöka om lagfart hos Lantmäteriet för att registrera att ni är ägare. Ansökan om lagfart skall sökas inom tre månader efter det att köpet ägt rum. I de flesta fall behöver originalhandlingar skickas in tillsammans med ansökan.

Att köpa eller sälja fastigheter är ofta de största transaktioner man genomför som privatperson. Därför är det viktigt att man har insikt om vilka frågeställningar som är viktiga att fundera kring i samband med en överlåtelse.

Hos Ejder Advokatbyrå kan du få rådgivning inför ditt köp eller din försäljning av en fastighet och vi hjälper dig också att upprätta överlåtelseavtalet.

Fastighetstvist

När det talas om ”fel i fastighet” handlar det om att fastigheten och dess egenskaper inte överensstämmer med det skick parterna har avtalat om i köpekontraktet. Köparen har vid köpet ett stort ansvar att undersöka att fastighetens skick överensstämmer med vad man avtalat om skicket vid köpet. Det innebär i praktiken att i de flesta fall fordras att det är fråga om så kallade dolda fel för att köparen ska ha framgång med att göra gällande felet mot säljaren.

Ejder Advokatbyrå kan hjälpa till med att tolka avtal och hjälpa till i fall där det handlar om fel i fastighet. Det man som köpare kan kräva vid fel är i första hand prisavdrag. Därutöver kan det förekomma att köparen har rätt att häva köpet, det vill säga att köpet går tillbaka, och kräva skadestånd. Prisavdraget ska motsvara felets betydelse för köparen, vilket typiskt sett är vad det kostar att avhjälpa felet. För att kunna gå så långt att köparen häver köpet och kräver skadestånd ska det vara fråga om att köpet har väsentlig betydelse för köparen. Vad som kan vara väsentlig betydelse får avgöras från fall till fall.

Bostadsrätt

Bostadsrätter betraktas rättsligt som lös egendom varför köplagen eller konsumentköplagen blir direkt tillämplig vid försäljning av bostadsrätt, men på grund av de likheter som finns vid fel i bostadsrätt som fel i fastighet sker tvisterna på ett likartat sätt.

När det gäller frågor om reparation gäller i huvudsak samma regler som vid reparationer eller ombyggnad av fastigheter. Det är inte egendomens art utan arbetets art som styr vilket regelsystem som är tillämpligt. När det gäller tjänster är det framförallt viktigt att ha ett bra avtal.

Bostadsrättsfrågor kan även beröra interna regler mellan medlemmar i föreningen och mellan medlemmar och föreningen som sådan. Dessa regler finns i bostadsrättslagen och i föreningens stadgar samt ordningsregler.

Hyresrätt

I Sverige är regleringen kring lokal- och bostadshyra omfattande. Oavsett om du har för avsikt att säga upp din hyresgäst eller om du har blivit uppsagd, kan vi hjälpa. Vi på Ejder Advokatbyrå har lång erfarenhet av hyresrättsfrågor.

Påföljder

Nedan förklaras och exemplifieras de fel och påföljder som kan bli aktuella vid fel. Beroende på om felet gäller en fastighet, en bostadsrätt eller en hyresrätt är dock olika rättsliga regleringar tillämpliga. Listan nedan är därför inte nödvändigtvis aktuell för situationen som du befinner dig. För att få råd och vägledning utifrån din speciella situation är du välkommen att kontakta oss.

Prisavdrag och skadestånd

Ett prisavdrag syftar generellt till att återställa balansen mellan uppfattat värde och erhållet värde, eller motsvarande felets betydelse. Skadestånd är ägnat att ersätta andra värden, tex alternativt boende vid försenat tillträde eller andra fördyringar på grund av avtalsbrottet ifråga.

Hävning

Är en exceptionellt ingripande påföljd, vilket även reflekteras i lag och domstolspraxis. Olika lagar har dock explicita bestämmelser kring detta, där kan finns nivåer på den olägenheten som krävs för hävning, tex ”väsentligt avtalsbrott” – och ibland till och med särskilda situationer då hävning kan bli aktuellt. Normalt går det även att bestämma över vad som ska vara hävningsgrundande i avtalet.

Dröjsmål med betalningen, dvs köpeskillingen

Beroende på omständigheterna, bla vad som framgår av avtalet och förseningens längd, kan en försenad betalning vara hävningsgrundande. Hävning är dock formellt den mest ingripande påföljden, varför det typiskt sett krävs ett betydande avtalsbrott eller klart avtalsstöd för en sådan åtgärd. Regleringen om detta är dock snarlik oavsett boendeform och kan generaliseras som: det är allvarligt att inte betala i tid.

Försenat tillträde

Uppskjutet tillträde kan vara ett allvarligt avtalsbrott, men lag och domstolspraxis spretar beroende på boendeform. I många fall kan det vara rimligt att tänka skadestånd snarare än hävning, men det senare kan bli aktuellt om till exempel.

  • förseningen av någon speciell anledning blir särskilt kännbar för köparen,
  • det rör sig om en mycket lång försening,
  • avtalet medger hävning vid förseningar,
  • det rör sig om ett förhandsavtal till en bostadsrätt.

Fel yta

Om bostaden eller tomten du köpt avviker i storlek från vad som framgår av avtal eller andra handlingar, kan du ha rätt till ett prisavdrag. I vanlig ordning beror detta dock på vem som har uppgivit vad, när och hur – men prisavdrag är den normala påföljden.

Skador och fel i byggnaden

Undersökningsplikt, friskrivningar och försena reklamationer kan påverka möjligheterna till prisavdrag eller skadestånd. Få saker är dock så dyra som att åtgärda fel i en byggnads bärande strukturer, så en ordentlig utredning och skyndsam handling har man ofta igen.

Ledningar och rör

Fel i anläggningarna som det moderna samhället är förknippat med är ofta både kostsamma och obekväma under tiden de varar. Säljaren kan enligt domstolspraxis bli ersättningsskyldig för avhjälpandet, dvs för reparation eller utbyte.

Störningar

Störningar kan avse ljud, lukt, ljus eller egentligen alla störningar som kan påverka människans mående. Rättspraxis på området visar att säljarens handlande kan påverka den bedömningen av felets betydelse. Exempel på detta är då säljaren har försökt få vissa typer av verksamheter att upphöra, men sedan inte informerat köparen om den störande verksamheten.